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杭州二手房抛售量持续增加会形成降价效应吗?

发布日期:2019-6-5 上午 10:58:44 浏览:

来源时间为:2019-05-31

导语

杭州二手房的储水池,水位越来越高了。一方面,杭州二手房市场挂牌数量激增的同时,需求端也很活跃。从3月开始,杭州二手房市场的购房需求继续释放,除去一些小长假,成交量基本维持在2字头的高位。从主城区二手房签约分布情况分析,主城区二手房共签约1064套,其中住宅签约量为951套。杭州二手房交易监管服务平台是2018年才上线的,是个新事物,没有历史对比,也没有其它城市可以作为横向比较。二手房监管交易平台是个新事物,是杭州领先于全国、房地产信息化和透明化的一个创举。透明售房网旗下的二手房平台找好房首席评论员宋文杰说,市场上能交易的二手房,要少于7.7万套。这还不算很多只是钓鱼式挂牌的房子。

杭州二手房产

杭州二手房的“储水池”,水位越来越高了。

根据透明售房网的数据,杭州市区(不含临安)二手房挂牌量已经超过了7.7万套,并且还在不断增加、不断刷新最高记录。去年3月,这个数字还只有2.5万套。

卖旧换新者正在出手,大批投资客也获利出货,二手房会形成“踩踏性降价”吗?

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卖旧换新好时机?

杭州二手房产

过去一年,杭州二手房挂牌量直线上升:去年3月才只有2.5万套、7月突破4万套、8月来到5万。今年3月,挂牌量突破了7万套,到5月27日已经超过7.7万套。

透明售房网上,5月27日一天“上新”的二手房达2031套;28日“上新”量达到1297套……

谁在卖房子?

最近,记者来到杭州采荷小区附近的“我爱我家”双菱路门店一探究竟。采荷是一个老社区,但因为有了学区的“加持”,这里的二手房交易一直比较活跃。“这个5月,采荷卖了近百套二手房。”中介小乐告诉记者,成交量在高位运行。“去年底今年初的时候,成交有点淡,但开春之后量就恢复了,最近是成交非常活跃。”

“不少是卖旧换新的,现在看来是卖旧换新的好时机。”中介表示,置换改善,是这波卖房潮的主力部队之一。

经过“金三银四”的小阳春,加上土拍市场热度的传导,杭州二手房价与去年年底的低点相比,有所回弹。

这个五月,杭州五大“红盘”:古翠隐秀、保利澄品、和光尘樾、华夏四季、桂语朝阳开始扎堆摇号,不少人有了卖旧换新的冲动。而且近两个月来,各个板块的高价地项目陆续入市。由于“限价红利盘”卖一套就少一套,有越来越多的人想赶上这趟末班车。

在“我爱我家”门店,记者遇到了想卖房的陈先生。陈先生说,他在清泰小区有一套78平方米的三房,是原单位的房改房,现在早已不住了,一直在出租。最近,他终于下决心把房子卖了,腾出房票和资金,加入摇号大军。“去年有中介给我打电话,说有人500万想买,我那时犹豫了一下,没答应。现在我挂牌价400万,比同小区、同楼层、同户型的便宜20万。”陈先生说,促使他下“血亏100万也要卖”决心的,是因为看中了杭州滨江区某楼盘的182方新房,打算买来自住兼投资,“听说下个月要摇号了”。

陈先生提到的楼盘是典型的红利盘,上次开盘均价是47792元/㎡,而板块内二手房均价为52448元/㎡,有不小的倒挂幅度。“刚刚看到新闻,苏州出了一个新政策,房价全年涨幅不能超过5。估计杭州也会向苏州看齐,接下来还有‘限价房’。”陈先生的心态极具代表性,去年下半年被压抑的改善需求由观望变成入市。

心态变了的不只陈先生。中介小乐说:“刚刚陈先生说的那套比他贵20万的房子,之前挂价要435万呢,我们一看就知道房东只是挂挂看的,不想卖的。但是最近,那个房东主动把价格调下来了,是真心想卖了。”

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投资客获利出货

杭州二手房产

除了置换改善,这波卖房潮的另一支主力部队,是“出货”的投资客们。

2016年开始,有一批投资客杀入了杭州楼市。如今,这些房源开始进入交付期。据不完全统计,2018年杭州共计有约3万套房源交付。对不少投资客而言,交付等于出货。

挂牌量不断走高,这批新交付次新房,扮演了重要色。

位于萧山区奥体南的滨江中铁建江南之星楼盘,一期今年1月交付,共1800多套。在透明售房网上,显示的挂牌量达到54套。加上此前已累计成交了49套二手房,交付4个月的“换手率”达到5.7。也就是说,这个楼盘交付不到半年,每18户人家就有一户已经或准备转手。

去年10月,万科未来城二期领出了最后一批预售证,价格2.2万左右,三百多套房子引发“万人摇”。2018年12月31日项目交付,如今有73套在挂牌,86㎡户型挂牌价275万左右,每平方米均价约3.2万。

据一家杭州房产自媒体测算,新盘交付半年内,换手率基本5左右;交付近一年,可达10上下;若是投资红盘,比例高达15-20。

去年底今年初,杭州迎来了一波交付高峰。通常办理出不动产权证的时间为房子交付后4-5个月左右,因此我们看到,3月开始杭州迎来了一波房源挂牌高峰。

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值得注意的是,今年五六月份,仅杭州市八区,计划交付住宅房源就有近万套。经过一段时间的办证期,到“金九银十”时,市场或又将迎来一次次新房的挂牌潮。

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降价传导效果如何?

在这个春夏之交,卖旧换新者正在出手,大批投资客也欲出货,两大“卖房”主力部队会师,会形成二手房“踩踏性降价”吗?

“需要注意,但也无需大惊小怪。”杭州房产评论员方张接告诉记者,“最近三个月增加挂牌一万套左右,谈不上踩踏,也不会产生踩踏性降价。”

一方面,杭州二手房市场挂牌数量激增的同时,需求端也很活跃。从3月开始,杭州二手房市场的购房需求继续释放,除去一些小长假,成交量基本维持在“2”字头的高位。最近一个半月,总成交量已经破1.4万套。

根据透明房地产研究院统计,上一周(5月20日-26日)杭州市区二手房共签约2070套,签约总面积18.25万平方米。其中,二手住宅签约量为1820套,签约总面积16.15万平方米。从主城区二手房签约分布情况分析,主城区二手房共签约1064套,其中住宅签约量为951套。萧山区二手房共签约283套,余杭区二手房共签约563套。

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杭州近8周二手房成交量来源:我爱我家

从成交面积段来看,90平方米以内的刚需房子占四分之三的市场份额;以成交总价看,300万以内的房子占比六成。这些都可以看出,刚需仍然主导着二手房市场。

杭州二手房产

方张接认为,杭州存量房300万套左右,挂牌7.7万套并不算很多,而且这里面,大约只有5万是住宅。

并且,二手房的成交价格并没有下跌。据国家统计局的数据,4月杭州二手住宅的价格比上月环比上涨0.9,属于近期较大涨幅。

另一方面,“7.7万究竟是多还是少,缺乏历史坐标。杭州二手房交易监管服务平台是2018年才上线的,是个新事物,没有历史对比,也没有其它城市可以作为横向比较。”二手房监管交易平台是个新事物,是杭州领先于全国、房地产信息化和透明化的一个创举。

不少分析人士也认为,7.7万套里面,存在大量“非真诚房源”。

“并且原有挂牌房源若不出销,一般业主不主动撤销,导致数据累加。”透明售房网旗下的二手房平台“找好房”首席评论员宋文杰说,市场上能交易的二手房,要少于7.7万套。这还不算很多只是“钓鱼式挂牌”的房子。

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